Locazione ad uso commerciale di un immobile privo del certificato di agibilità

Nel caso specifico di locazione di immobile destinato ad uso diverso da quello abitativo, è necessario comprendere se la mancanza del certificato di agibilità ex art. 24 T.U. n. 380/2001, ossia il provvedimento che attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell'immobile e la sua conformità al progetto presentato, possa inficiare la validità del contratto di locazione.

Più precisamente, tra i rimedi previsti dal codice civile, è necessario chiedersi se il difetto della certificazione di agibilità del bene possa essere annoverato tra i vizi che giustificano la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 c.c., il quale prevede che "se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi conosciuti o facilmente conoscibili".

Orbene, la risposta è affermativa poiché la giurisprudenza ricomprende tra i vizi che giustificano la risoluzione del contratto di locazione anche l'ipotesi del mancato rilascio di provvedimenti amministrativi necessari per la legale destinazione della cosa all'uso pattuito.

Più precisamente, le posizioni della giurisprudenza di legittimità, nel corso degli anni, sono oscillate tra due diversi orientamenti.

Un primo orientamento si è cristallizzato nel senso di escludere la nullità del contratto di locazione che ha ad oggetto un immobile sprovvisto del certificato di agibilità: "il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili - ovvero all'abitabilità dei medesimi - non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene, mentre, nell'ipotesi in cui il provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d'uso convenuta sia stato definitivamente negato, al conduttore è riconosciuta la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto" (ex multis, Cass. Civ., Sez. III, 25 maggio 2010, n. 12708).

Un secondo orientamento, invece, ha evidenziato che, nei contratti di locazione relativi a immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle relative autorizzazioni amministrative, con la conseguenza che ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato (ex multis, Cass. Civ., n. 1735 del 2011).

Facendo buon governo dei principi enucleati dal secondo orientamento giurisprudenziale, si evince che la destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia ovvero quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore, solo se abbia formato oggetto di una specifica pattuizione.

A partire dal 2014, la Suprema Corte ha operato una sintesi tra i due citati orientamenti, affermando che solo laddove l'inagibilità o l'inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, tali da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle suddette abitabilità o agibilità e da non consentire l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito, può configurarsi l'inadempimento del locatore (Cass. Civ., n. 13651 del 2014).

Tale orientamento non è stato disatteso negli anni successivi, avendo la giurisprudenza di legittimità ribadito la sussistenza dell'inadempimento in capo al locatore nelle ipotesi in cui sia stato assunto contrattualmente l'obbligo di richiedere la certificazione - poi disatteso - ovvero nell'ipotesi in cui le carenze intrinseche o le caratteristiche proprie del bene locato ostino al rilascio della predetta certificazione e all'esercizio dell'attività del conduttore in conformità all'uso pattuito, restando escluso il suddetto inadempimento solo laddove il conduttore abbia a suo tempo conosciuto e accettato l'assoluta impossibilità di ottenere la certificazione (Cass. Civ., 26 luglio 2016, n. 15377).

E' necessario analizzare anche l'orientamento della giurisprudenza amministrativa in ordine alla locazione di un immobile commerciale sprovvisto del certificato di agibilità: la costante giurisprudenza amministrativa è nel senso di ritenere che nel rilascio delle autorizzazioni devono necessariamente considerarsi i presupposti aspetti di conformità urbanistico-edilizia dei locali in cui l'attività commerciale si va a svolgere (Cons. Stato, Sez. IV, 14 ottobre 2011, n. 5537).

Ne consegue che l'esercizio legittimo dell'attività commerciale è ancorato - non solo in sede di rilascio dei titoli abilitativi ma anche per l'intera durata - all'iniziale e perdurante regolarità sotto il profilo urbanistico-edilizio dei locali in cui essa viene posta in essere, con conseguente potere/dovere dell'autorità amministrativa di inibire l'attività commerciale esercitata in locali rispetto ai quali siano stati adottati provvedimenti repressivi che accertano l'abusività delle opere realizzate e applicano sanzioni che precludono in modo assoluto la prosecuzione dell'attività commerciale (Cons. Stato, Sez. III, 26 novembre 2018, n. 6661).

Concludendo, il difetto della certificazione di agibilità dell’immobile non inficia di per sé la validità del contratto di locazione ad uso commerciale, configurando una responsabilità in capo al locatore nelle sole ipotesi in cui questi abbia contrattualmente assunto l’obbligo (poi disatteso) di provvedere all’ottenimento della certificazione ovvero nell'ipotesi in cui le carenze intrinseche o le caratteristiche proprie del bene locato ostino al rilascio della predetta certificazione e all'esercizio dell'attività del conduttore in conformità all'uso pattuito.

La responsabilità del locatore, più precisamente, è esclusa laddove il conduttore abbia a suo tempo conosciuto e accettato l'assoluta impossibilità di ottenere la certificazione.

Tuttavia, come evidenziato dalla giurisprudenza amministrativa, il locale in cui si insedia un’attività produttiva e/o commerciale, sprovvisto del certificato di agibilità, rischia l’immediata chiusura.