Responsabilità del locatore in ipotesi di immobile inidoneo all’uso pattuito

Nella prassi non è raro che il conduttore si accorga, dopo aver sottoscritto il contratto di locazione di immobile da destinarsi ad uso commerciale, che l’immobile in realtà è inidoneo all’uso contrattualmente pattuito. Non sempre è agevole comprendere se sorga una responsabilità in capo al locatore in tale ipotesi.

Alla luce dell'art. 1578 c.c., se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, se si tratta di vizi da lui conosciuti o facilmente conoscibili.

Oltre alla nota assunzione dell'obbligazione di garanzia dei vizi, il locatore ha l'obbligo di mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto, ex art. 1575 c.c., e di assicurarne il pacifico godimento durante la locazione ai sensi dell'art. 1585 c.c..

In linea generale, il carattere abusivo di un immobile, per la mancanza di provvedimenti autorizzatori o concessori relativi alla sua destinazione d'uso non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, non incidendo detto vizio sulla liceità dell'oggetto del contratto ai sensi dell'art. 1346 c.c. o della causa ex art. 1343 c.c. (ex multis, Cass. Civ., n. 22312/2007; Cass. Civ., n. 12983/2010); il conduttore è pertanto tenuto a pagare il canone concordato, posto che vi è l'utilizzazione del bene.

Per quanto concerne la questione se sia ipotizzabile o meno una responsabilità in capo al locatore per l'ipotesi di immobile rivelatosi inidoneo all'uso convenzionalmente pattuito, si sono registrati due differenti orientamenti nella giurisprudenza di legittimità:

1) secondo un primo orientamento, al conduttore spetterebbe, da un lato, l'onere di verificare se le caratteristiche dell'immobile destinato ad uso non abitativo siano adeguate o meno allo svolgimento dell'attività che intende esercitarvi e, dall'altro, il gravoso onere di controllare il rilascio delle relative autorizzazioni amministrative. Con la conseguenza che, qualora il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non sussisterebbe alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore (Cass. Civ., 13 marzo 2017, n. 5836; Cass. Civ., 8 giugno 2007, n. 13395; Cass. Civ., 1 dicembre 2009, n. 25278, Cass. Civ., 25 gennaio 2011, n. 1735);

2) un altro orientamento ritiene che nel contratto di locazione di un immobile per uso non abitativo la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative relative alla sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale costituisce invece inadempimento del locatore, inadempimento tale da giustificare la risoluzione del contratto ex art. 1578 c.c. a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e non l'abbia accettata volontariamente (Cass. Civ., 28 marzo 2006, n. 7081; Cass. Civ., 19 luglio 2008, n. 20067; Cass. Civ., 7 giugno 2011, n. 12286).

Nella sentenza Cass. Civ., Sez. III, 16 giugno 2014, n. 13651, i giudici di legittimità hanno operato una sintesi dei due orientamenti, stabilendo che: "solo quando l'inagibilità o l'inabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette abitabilità o agibilità e da non consentire l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito, può configurarsi l'inadempimento del locatore, fatta salva l'ipotesi in cui quest'ultimo abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere tali atti".

Il principio enucleato nella sentenza del 2014 è stato ripreso dalla Suprema Corte nella sentenza n. 15377 del 26 luglio 2016, laddove i giudici di legittimità hanno stabilito che: "Nella pronunzia impugnata si dà atto che gli stessi locatori avevano presentato la D.I.A. per l'esecuzione dei lavori necessari ad ottenere il mutamento di destinazione d'uso dell'immobile, ma il comune ne aveva interdetto la prosecuzione, essendo necessario il permesso di costruire. Non risulta accertato, in fatto, se fosse comunque in astratto possibile ottenere tale permesso di costruire, eventualmente anche previo intervento dei necessari pareri richiesti dall'esistenza di un vincolo storico architettonico sull'immobile, e tanto meno, di conseguenza, che il conduttore fosse eventualmente a conoscenza dell'impossibilità di ottenerlo e l'avesse consapevolmente accettata. Facendo invece applicazione dell'enunciato principio di diritto di sintesi dei due precedenti contrastanti orientamenti - una volta esclusa, da una parte, l'assunzione di un obbligo specifico dei locatori e, dall'altra, la consapevole accettazione dell'assoluta impossibilità da parte del conduttore di ottenere il rilascio dei titoli autorizzativi necessari per l'esercizio dell'attività commerciale cui era convenzionalmente destinato l'immobile locato - i giudici di merito avrebbero dovuto accertare se tale rilascio era del tutto impossibile, a causa di carenze intrinseche o caratteristiche proprie del bene locato, per la sussistenza di vincoli urbanistici o storici tali da impedire in radice l'autorizzazione al mutamento di destinazione d'uso, ovvero se esso era comunque astrattamente possibile, anche eventualmente mediante l'acquisizione del permesso di costruire e dei necessari pareri richiesti dai vincoli esistenti sull'immobile". I giudici di merito, nel riesaminare la fattispecie, sono stati chiamati a conformarsi al seguente principio di diritto: "In tema di obblighi del locatore, in relazione ad immobili adibiti ad uso non abitativo convenzionalmente destinati ad una determinata attività il cui esercizio richieda specifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione del bene sotto il profilo edilizio - e con particolare riguardo alla sua abitabilità e alla sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale - solo quando la mancanza di tali titoli autorizzativi dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e quindi da non consentire in nessun caso l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito può configurarsi l'inadempimento del locatore, fatte salve le ipotesi in cui quest'ultimo abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi o, di converso, sia conosciuta e consapevolmente accettata dal conduttore l'assoluta impossibilità di ottenerli".

Concludendo, la responsabilità del locatore ricorre nel caso in cui venga accertata, in concreto, l'impossibilità di ottenere a monte il rilascio degli atti amministrativi necessari ad ottenere il cambio di destinazione d'uso, sempre che il conduttore non sia a conoscenza della diversa destinazione d’uso.